“不是用来炒”的房子会为VR/AR创造什么样的产业机会?

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近半年来,国内商品房市场政策面一改过去五年“涨涨涨”的风气,各地政策出台纷纷预示着各种利空。这些利空政策似乎跟VR/AR没有几毛钱关系,顶多会给一些试图跟卖房结合的VR企业带来一些伤害。

但综合各方面信息我们认为,从长远看,未来1至2年内,部分类型的VR企业或将遇到业务转机。

先来看看政策面和消息面的变化:

中央表态:房子是用来住的,不是用来炒的。定下了主基调,商品房不准炒!
地方表态:租售同权,租房人和买房人在各类民政资源方面拥有同等权利。鼓励租房。
新特区表态:雄安新区绝大部分房子只租不卖。基本杜绝借机炒地的可能。
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各地出招:

1. 广州,首先提出租售同权;

2. 上海紧随其后;

3. 无锡宣布只要租够年数就能落户口,意在招揽更多劳动力服务于其全国首屈一指的轻工产业;

4. 北京宣布共有产权房,此后所有尚未出售的商品房均为共有产权房。政府为中低层次人群购房分担费用,同时分享产权。

5. 多地宣布新房售卖如不遵从政府指导价,将不准许网签。

消息面:

1. 融创宁可负债率200%,也要抄底万达大部分文旅商业地产赌一把。

2. 恒大在北京大肆做广告,宣传北京近郊四个方向同时开售的四个度假型文旅地产项目

3. 碧桂园宣布要做100个科技特色小镇

4. 金诚集团与无锡滨湖区政府合作的人鱼小镇,这个小镇将主推VR游戏主题内容。据称将耗资200亿。

5. 杭州市政府特批8000亩地给顺网科技,用于建设网游小镇

6. 国内4A景区莫干山当地房企德信地产集团圈地4500亩,计划用于建设影视娱乐主题的VR特色小镇。

政策面将持续给商品房地产市场降温调控。

主要的手段有:新房限价、鼓励租房、分担购房成本。可以理解为设置房价上限禁止炒房、大量拓展底部资源保障低收入人群住房需求、增加更多的低成本购房手段。

北京提出的共有产权,可以解读为变相地为新房降价提供政策担保,既不会伤害到此前高价买房人群的心灵,又有机会一定程度解决低收入人群买房的问题,其中还包括新北京人。

政策面调控的目的基本有四点:

1. 缓解有恒产与无恒产人民群众日益尖锐的社会矛盾。

2. 保房价、限房价,同时避免大量社会财富继续流向房地产,保证人民币流动性不恶化。

3. 用区别于传统买卖的方式,刺激中低收入人群消耗现有库存。防止房价硬着陆、泡沫刺破、社会财富蒸发。

4. 疏导和改变特定人群对投资固定资产的需求。这是与本文最密切相关的重点。

认清这四点,那几家房企龙头的自我调整也就不难理解了。万达寻求“轻资产”、融创接盘商业地产、恒大转头卖度假房(而且目测超便宜)、碧桂园开始搞科技特色小镇。

金诚集团大家可能不熟悉,其全国签约、在建、运营的特色小镇项目有17个,政府项目签约量超过5000亿人民币。在无锡多搞一个特色小镇也并不奇怪,然而我们都看到“VR”这个词。

碧桂园做的大部分都是商品房和周边商业地产项目,做特色小镇这种休闲旅游运营可以认为基本没有经验(不要认为商业地产和小镇的运作模式是一样的),为什么突然要搞100个科技小镇?注意是科技小镇!

顺网科技主营业务是网吧管理平台系统,收购了汉威之后,又在杭州拿地,所以未来某一年开始,ChinaJoy就要搬到杭州了吧?毕竟年年在上海搞,每次都给上海当地创造GDP,酒店、餐饮收入全都不是自己的,只能靠卖入场费、光地、赞助和门票赚钱,还得跟新国际博览中心分钱,单单这样,一年收入都能有数亿元,那放在杭州自家地盘上办,会怎么样?我们调研获得的数据显示,一般休闲轻旅游消费比例中,2日游的住宿一般占到人均消费额度至少1/3。

熟悉和了解房地产市场的领头企业,除了个别例如万科拿自持70年地的情况跟本文无关,就不深入了——基本都在转向文旅地产。而原本就做文旅、展会业务的龙头企业,在拿地搞科技化的文旅地产。

2016年,住建部、发改委、财政部曾联合宣布,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居这几个词尤为关键。

休闲旅游:表述了消费目的,消费者因什么而去。

商贸物流:表述了基础配套,要有商业,物流服务要跟得上,保证物资供应。

现代制造:间接否定了传统的城市近郊农家院模式,表述了特色小镇的现代化特征要求。

教育科技:间接表述了对消费人群年龄层次的要求,休闲游的主要群体大多都偏年轻化。同时也表述了对科技含量的要求。这是传统文旅产业大多数都不具备的。

传统文化:表述了不同的小镇与当地特色融合的要求。

美丽宜居:这是关键的一点,意味着政策上可能会放松这类产业中有着居住属性的房地产项目的售卖。

“培育1000个左右的特色小镇”,绝不意味着只有1000个,按照优胜劣汰的原则,总量可能要达到3000个才能满足“培育”的目的。

按照我们了解到的数据,一个常规化的、有科技含量的特色小镇,按最小适用面积2000亩计算的话,除了拿地的成本外,早期基建、营销、运营管理等多项成本总额至少在30亿左右。以3000个特色小镇作为中长期市场峰值的话,单从早期投入来看,这就将是个9万亿的市场,更不要说消费层面对应的市场规模。从预期上看,丝毫不弱于当前被普遍看好的“租赁”地产市场。

一部分社会舆论还在期待一年半载后,政策继续放松,房价继续涨涨涨,但从这一轮政策调控的力度和维度来看,这样的期望八成要落空。房价不会大跌,但也不再会涨。

房价上涨不符合国家的战略需要:要安全迈过中等收入陷阱,缩小贫富差距。放任炒房只会扩大贫富差距,并且让大量社会财富都被捆死在不事生产的房子上。

在居民城镇化的过程中,解决中低收入者的基本居住问题,是摆在当下的重大课题。房价炒高之后,国家的管理者不可能用一刀切的办法,硬生生把房价砍下去,那样会产生更多衍生问题。近期的重大国策和地方政策都在表明:靠买房子变富的时代即将结束,都市的房地产要服务于留住人才、发展基础和消费产业,而不是变成套利工具。

一般有效的抑制政策都同时兼有两个方向的解决办法,一类是堵,一类是疏。目前我们只看到了“堵”住炒房和“疏”导低收入人群买房需求的政策,还有一类人没在当前政策的考虑范围内。

那些比较富裕的老百姓仍然希望靠投资固定资产获得收益怎么办?

期待房价继续涨涨涨,通常都是既得利益者的小算盘,这部分人群并不是绝对少数。完全堵住地产投资这条路,会让已经冰点的楼市被长期看空,加速固定资产转向不确定性更强的其他投资领域,可能造成房价混乱、金融市场混乱。

国家上半年一方面在严格限制炒房,另一方面也在用严厉的监管堵住金融市场的乱象,最后只差给那些固定资产投资者们指出一条生路了。

从我们对一些房企的调研了解到,传统房企更喜欢做快进快出的买卖。这个“快”是相对的。

在文旅地产这个方向上,其盈利模式思维不会跟做商品房地产相差太远。大面积拿地,一部分将用于建造“宜居”的非限购商品房,例如别墅、酒店、高端民宿等——休闲度假总是需要地方住的,这类建设并不违反土地政策。另一部分用于建设配套文旅产业。通过别墅、高端民宿的买卖或是长租,传统房企可以快速收回大部分成本。

这类商业逻辑为“高端”人群提供了投资方向。资金富裕的人群可以购买此类产业(通常不限购),用于出租满足休闲游人群的短期住宿需求。

于是,我们可以通过上述种种迹象猜测,政策上,很可能会鼓励新的文旅地产特色小镇与新形态的旅游置业相结合,以期形成新的旅游经济圈、形成新的固定资产投资价值标的。文旅产业的房地产市场,符合政府提出的“低端有保障,中端有支持,高端有市场”。无论怎样炒,都不会影响到刚需,相反能够促进泛都市圈的发展。

这可能是龙头房企纷纷开始转向文旅产业的主要原因。

但纯复制旧式的文旅小镇模式,又必然只会造就另一个低价值的建造密集型产业。

我们对目前国内A股市场的休闲游龙头企业“宋城演艺”的数据做了一番分析,结果显示,传统形式的文旅产业,在盈利方面,缺乏足够的长期持续性。

以宋城旗下的杭州千古情为例,经过三年的初期运营后,杭州千古情在2012年-2014年三年的利润开始下跌,分别为3.95亿、3.55亿、3.72亿。这说明了单纯依靠文化情怀支撑的特色小镇,很可能是不具备长期盈利和增长基础的。

2016年,宋城演艺花1.6亿人民币入股美国Spaces公司,后者是美国VR/AR领域业务较为领先的内容型企业。这也侧面说明了,在这类产业的长期运营中,新技术被越来越重视。

新科技作为一种更有机会带来长期收益的生产要素,被注入到特色小镇产业中,将是未来必然的趋势。

我们看到近几年来,出国游的游客基本以每年20%的增速在增长,而国内游各方面的数据也基本到了峰值,以往逢年过节,央视新闻总会报道某地游客数量又迎来新高之类的新闻,现在这类新闻已经不再被作为显著热点。

城市周边休闲游将成为旅游产业的下一站。以各类农家院、度假村为主要形态的周边游产品,是上一代周边游的主要模式。其特点是:成本低、体验差、主要目的在于吃、消费水平难以因品质而提升。

形态上,这种旧模式跟高速城镇化的都市群体需求、与科技水平发展带给人们的体验格格不入,说难听点,现在还有人喜欢去,一方面是因为过腻了都市生活找点罪受,另一方面希望体验乡村饮食的原始风味。这两种基本出发点的需求同样也会被日复一日差异不大的体验快速消耗掉。

新技术带来新体验,新体验融入周边游产品势在必行,落后只会被淘汰。

VR/AR或许并不是当下最热门和最新鲜的技术领域,但在娱乐方向上,一定是最实用的技术。在未来1至2年内持续出现的各类科技化“特色小镇”中,VR和AR技术可能被大量应用于展现当地地貌、民风民俗、文化情怀、主题娱乐内容等。

我们认为,顺网科技拿了8000亩地要做“网游小镇”,从它现有的业务方向看,也不可能是个单纯以传统网游、手游为核心内容的特色小镇,从近2年的ChinaJoy展商成分看,VR和AR类展商在持续增加(或转型)。其他案例则更具这种倾向。

介绍了很多背景、综合了很多时事信息,最终我们的判断有2点:

1. 虚拟现实产业在近2年内或许很难快速在C端取得突破性进展。即便有所突破,或许也无法脱离智能手机平台。幻想用户被教育后,市场上就会出现大量用户买入整套昂贵的VR设备是不现实的,也不符合现今社会的消费理念和诉求。

2. 基于政策导向、市场压力,将有大量富科技含量的特色小镇出现,极有可能提振B端对VR/AR设备和内容的需求,同时间接地达到教育C端市场的目的。

行业内优质的线下设备类、大型体验硬件和内容类、用于智能手机的轻便休闲内容类的企业,明天也许就能迎来春天。

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